In de nota grondbeleid die in 2018 door de gemeenteraad is vastgesteld is als uitgangspunt geformuleerd dat de gemeente Meierijstad ontwikkelingen wenst mogelijk te maken door de inzet van situationeel grondbeleid. Per ontwikkeling kan dus worden bekeken of het wenselijk is om zelf via actief grondbeleid de ontwikkeling mogelijk te maken, of dit door middel van faciliterend grondbeleid aan de markt over te laten.
Als uitwerking van de nota grondbeleid wordt jaarlijks de nota grondzaken door het college vastgesteld. In deze nota grondzaken worden onder andere de uitgiftevoorwaarden voor bouwgrond en de grondprijzen bepaald. Een laatste vaststelling van deze nota heeft plaatsgevonden in februari 2023.
Naast bovengenoemde gemeentelijke beleidskaders heeft de commissie besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) kaders gesteld op welke wijze verslaglegging moet worden opgenomen in de jaarrekening over het grondbeleid.
Ter uitvoering van het situationele grondbeleid had de gemeente bij de start van 2022 19 gemeentelijke grondexploitaties op de balans staan. 13 Van deze grondexploitaties hebben betrekking op de ontwikkeling van woningbouw, 6 grondexploitaties voorzien in de ontwikkeling van bedrijventerrein. Gedurende 2022 is 1 nieuwe grondexploitatie voor woningbouw geopend (Sint-Oedenrode Fioretti locatie) en wordt voor 8 gebiedsontwikkelingen (Sint-Oedenrode Gemeentewerf, Keldonk 't Binnenveld, Eerde P&P terrein, Eerde Haakakker, Veghel Stadhuisplein, Boerdonk Korstenhof Zuid, Mariaheide Steenoven II en WVG-locatie Sint-Oedenrode ) kosten geactiveerd vooruitlopend op het vaststellen van een grondexploitatie. Een grondexploitatie bevat naast een beschrijving wat het beoogde programma zal worden en op welke wijze de werkzaamheden worden uitgevoerd een financiële doorrekening van de gebiedsontwikkeling. Het uiteindelijke resultaat van deze doorrekening is afhankelijk van een groot aantal invloeden, zoals de omvang van de kosten, de opbrengsten en toekomstige economische- en demografische ontwikkelingen.
Een belangrijk onderdeel van een grondexploitatie zijn de kosten om het gebied bouw- en woonrijp te maken. Deze kosten worden in de tijd weggezet en zijn daarmee afhankelijk van de prijsontwikkeling van deze werkzaamheden. Het gaat hierbij dan over de materiaalkosten en de arbeidskosten. Een graadmeter van deze kosten is de BDB-index voor grond-, weg- en waterbouw. Deze index laat over 2022 een stijging zien van. 8,5%. Met andere woorden, de kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gemiddeld gestegen met 8,5%. In de gemeentelijke grondexploitaties is jaarlijks uitgegaan van een stijging van 2%.. Door de almaar stijgende kosten en de verwachting dat dit de komende jaren doorzet is voor de jaren 2023-2025 een kostenstijging van 3% gehanteerd, vanaf 2026 is dat weer 2%. Daarnaast is de uiteindelijke prijs sterk afhankelijk van lokale ontwikkelingen.
Nadat de gronden zijn getransformeerd naar bouwgrond zullen ze verkocht moeten worden. Vandaar dat de prijsontwikkeling van bouwkavels voor zowel woningbouw als bedrijventerrein een grote invloed heeft op het te verwachten resultaat. De prijzen voor bouwkavels voor woningbouw zijn afhankelijk van de ontwikkeling van de vrij op naam prijs (VON-prijs) van een woning en de bouwkosten van de woning.
De vraag naar zowel woningbouw- als bedrijfsmatige grond is nog steeds groot. Er is echter wel een kentering op de markt te bespeuren. De woningmarkt was tot het derde kwartaal van 2022 flink oververhit. Door de oorlog in Oekraine (stijgende gasprijzen), een stijgende hypotheekrente en een hoge inflatie is het consumentenvertrouwen gedaald. De huizenprijzen dalen momenteel. Door de dalende grondopbrengsten en de nog wel stijgende kosten daalt de residuele waarde van grond. Dit heeft een negatief effect op de grondexploitaties
Er is nog wel steeds sprake van een krappe woningmarkt (weinig aanbod veel vraag). De betaalbaarheid van woningen voor de modale koper staat onder druk. Er is vooral veel vraag naar woningen in het middeldure segment. Door de dalende huizenprijzen en de gestegen bouwkosten is het lastig om deze woningen rendabel te realiseren, een uitdaging voor de markt.
Bij de bepaling van de grondprijs voor Meierijstad is specifiek naar de lokale ontwikkeling gekeken. In 2022 heeft een taxatiecommissie deze analyse uitgevoerd en vertaald naar de normatieve residuele gemeentelijke grondprijzen. Daarbij is het eerdere gedifferentieerde grondprijsbeleid van de gemeente Meierijstad voortgezet en als resultante van de gestegen bouwkosten en de daling van de VON-prijs per saldo een daling van de grondprijs per type woning verwerkt in de grondprijs voor 2023.
Vo or bedrijfsmatige kavels blijft een sterke vraag zichtbaar. Dit betreft een vraag naar zowel kavels tot 5.000 m2 als kavels voor grootschalige logistiek. De beschikbaarheid van bouwgrond is echter laag. Zowel binnen gemeentelijke grondexploitaties als planontwikkeling van derden is nog maar beperkte grond in voorraad.
In november 2021 heeft de gemeenteraad het ‘Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad’ vastgesteld. In dit rapport zijn ambities in het kader van herstructurering van bestaande bedrijventerreinen opgenomen. Deze ambities hebben vooralsnog geen impact op het grondbedrijf.